Как не ошибиться при выборе УК
- Журнал «Деловой квартал»
- 08 апреля 2013 год
Почему так важно выбрать хорошую управляющую компанию? Что от нее зависит? Что должен обязательно знать собственник жилья об управляющей компании? По каким критериям обычный человек, который не является профессионалом в сфере ЖКХ и у которого нет времени вникать во все тонкости, может оценить управляющую компанию? Может быть, нужно проводить какую-то минимальную проверку УК, прежде чем заключить с ней договор?
МАТОРИН рекомендует
Чтобы избежать сотрудничества с недобросовестной компанией и выбрать надежную УК с уровнем сервиса, отвечающим запросам даже самого привередливого собственника в доме, необходимо, во-первых, промониторить рынок. Во-вторых, проверить УК на наличие у нее долгосрочных договоров управления. Пока, к сожалению, это не так распространено, как хотелось бы.
Существуют рекомендованные критерии оценки деятельности управляющей компании, однако они не вполне помогают оценить качество работы. Например, существует такой критерий, как «количество заявок». Т.е. чем меньше заявок, тем качественней работа компании. Но если дом новый то от населения будет много заявок: повесить люстру, установить сантехнику и т.д. Если дом старый – тогда возможно большое количество аварийных заявок.
Один из наиболее верных способов выбора управляющей компании – ее репутация на рынке. Причем обращаться надо именно к частным УК, которые дорожат не только своим имиджем, но и каждым клиентом.
При выборе УК следует обращать внимание на:
- срок функционирования УК на рынке;
- имеющиеся в управлении активы;
- включение организации в реестр правительства Москвы;
- величина уставного капитала.
Полезно также нанести личный визит в офис и на несколько объектов обслуживания. Помимо этого рекомендуем обратить внимание:
- Предоставляет ли управляющая организация отчеты по накладным, актам и прочей документации?
- Работает ли она с подрядчиками по договорам и правильно ли оформлена бухгалтерская документация в этом случае?
- Имеется ли информация из налоговых органов об отсутствии задолженностей?
- Соответствуют ли перечисляемые ресурсоснабжающим организациям суммы выставленным счетам?
- Есть ли рекомендательные письма о деятельности УК на объекте от существующих клиентов?
- Имеется ли разрешительная документация на предоставление того или иного вида услуг?
- Каков уровень технологической оснащенности компании?
- Доступна ли информация о сотрудниках: кто работает, откуда, с какой квалификацией, имеются ли судимости?
- Есть ли еще объекты подобного рода в управлении?
- Подтверждается ли страхование ответственности?
Потребители также могут проверить УО по документации, представленной на их сайте согласно постановлению о раскрытии информации управляющими организациями.
Сколько должны в среднем стоить услуги управляющей компании и от чего они зависят?
Что касается стоимости услуг УК, то в каждом регионе установлен свой тариф. Сюда входят: управление, техническое обслуживание, комплексная эксплуатация, аварийное обслуживание, уборка, вывоз мусора, амортизация, дератизация, дезинсекция, выполнение заявок населения.
Однако все эксперты сходятся на том, что его сегодняшняя величина абсолютно не отражает тот уровень требований, который предъявляется к набору услуг УК. Есть жилищные нормы Москвы, определяющие, что должна УК делать в доме: сколько раз подметать, мыть и т.д. И эти два документа не соответствуют друг другу. Чтобы соответствовать требованиям жилищных норм Москвы, ставка тарифа должна быть гораздо больше.
В настоящее время на рынке услуг по управлению УК востребованы две наиболее оптимальные схемы:
- полное управление;
- управление содержанием.
В случае полного управления специалисты УК занимаются вопросами административного обслуживания, при необходимости – финансовыми расчетами, активно взаимодействуя с жителями.
Некоторые ТСЖ оставляют функцию управления за собой, тогда договор заключается на управление содержанием и может включать техническое и аварийное обслуживание, клининговые услуги и вывоз мусора, а также многое другое в зависимости от желания клиента. Такой подход позволяет экономить средства ТСЖ, так как оно занимается управлением самостоятельно.
Специалистами компании МАТОРИН разработан собственный договор на управление МКД, состоящий из короткой преамбулы и 19 приложений, различающихся по видам работ, где отражены такие направления деятельности, как юридическое обслуживание, обслуживание инженерных сетей, техническое обслуживание, аварийное обслуживание, диспетчерское обслуживание, бухгалтерское и административное обслуживание. В нем также оговорен перечень услуг, их стоимость и порядок расчетов, а также порядок предоставления отчетности.
Какие допуслуги для собственников жилья может предоставлять УК?
Возможности собственников не ограничены. По его желанию УО может предоставить или организовать предоставление всевозможных дополнительных услуг, в числе которых:
- химчистка;
- хранение одежды в зимний период;
- ремонт одежды;
- установка платежного терминала;
- доставка продуктов на дом;
- услуги по обеспечению безопасности и круглосуточная охрана.
Стоимость данных услуг находится в прямой зависимости от стоимости, декларируемой подрядчиком по каждой конкретной услуге. УО в 99% случаев может выполнять роль посредника. Для подключения дома к предоставлению допуслуг необходимо согласие всех собственников либо правления ТСЖ.
Если к работе УК возникли претензии
Зачастую при обслуживании дома возникает недопонимание между собственниками и УК. Происходит это, как правило, если собственники протестуют против тарифной политики компании или недовольны низким качеством услуг.
Если в доме работают и управляющая организация, и ТСЖ, то первичная жалоба может быть адресована собственниками на имя председателя ТСЖ. Если же данное звено во взаимоотношениях отсутствует, претензия может напрямую адресоваться в управу (или жилищную инспекцию), а далее – в префектуру. В случае неустранения причины жалобы можно принимать решение о смене управляющей организации.
Поменять ее можно двумя способами:
- Через конкурс. Если жители затрудняются с выбором способа управления, то должен пройти конкурс, который выигрывает та или иная УК.
- Голосование жителей и самостоятельный выбор способа управления.