Проведение капитальных и текущих ремонтов

• Комментарии для издания RWAY 
• 08 февраля 2013 год

Проведение капитальных и текущих ремонтов в МКД

Плановый капитальный, а также текущий ремонты лежат в основе эффективной политики в сфере технической эксплуатации жилого дома. Подобные мероприятия являются гарантией надежности, безопасности и соответствия нормативным срокам службы всех строительных конструкций и инженерных коммуникаций. В этом аспекте вопросу организации подобных видов ремонта следует уделять повышенное внимание.

Особенности организации

Особенность организации таких ремонтов во многом определяются источниками их финансирования.

В настоящее время более половины от объемов всех капитальных ремонтов проводится с привлечением госсредств в рамках разнообразных программ реформирования ЖКХ. Их использование вводит жесткий регламент на все ремонтно-строительные работы:

• определение домов, подлежащих капремонту, проходит в строго установленном порядке;
• подрядчик выбирается на конкурсной основе;
• контроль и приемку работ осуществляют высококвалифицированные технические заказчики.

Это способствует четкому соблюдению всех элементарных норм и обеспечивает соответствующий уровень качества ремонтов, а также эффективный расход средств, выделенных на их проведение.

Основные сложности

Серьезные проблемы существуют при организации капитальных и текущих ремонтов, выполняемых с привлечением финансовых средств собственников нежилых жилых помещений, различных ремонтных фондов ТСЖ, УК, ЖСК. В подобных ситуациях, как правило, ответственные лица стремятся всеми силами сэкономить средства. А это позволяет недобросовестным сторонним подрядчикам не соблюдать минимальнейшие требования к организации строительных и ремонтных работ. С этой же целью к работам привлекаются даже неорганизованные бригады мигрантов, абсолютно не знакомых с элементарными требованиями в этой области.

Подобная ситуация приводит к серьезным нарушениям в области организации и проведения ремонтно-строительных работ и к низкоэффективному расходу денег. Председателям ТСЖ и ЖСК следует уделять пристальное внимание тому, чтобы каждый рубль, потраченный на ремонтные работы, приносил собственникам пользу.

Требования к документации

В период планирования любых ремонтов в обязательном порядке должна составляться так называемая дефектная ведомость. Она определяет износ инженерных систем и строительных конструкций, а также расставляет приоритеты по их ремонту в условиях крайнего дефицита финансовых средств. Такая ведомость, по сути дела, выполняет роль технического задания при проектировке и разработке решений по осуществлению ремонта. А значит, составление такого документа следует доверять профессионалу, имеющему опыт в эксплуатации жилого фонда.

На основании дефектной ведомости также составляется и смета расходов. Практика показывает, что при текущем или капитальном ремонте невысокого уровня сложности этот документ является в большинстве случаев единственным, позволяющим определить полный перечень, объем и стоимость необходимых работ. Составление сметы также лучше поручить грамотному исполнителю или заказать ее сразу у 3-4 подрядчиков.

По отдельным видам работ, конструкциям, системам и помещениям определяется стоимость ремонта. Все расценки на отдельные виды работ в обязательном порядке следует разбить на отдельные экономические элементы, среди которых:

• зарплаты рабочих,
• цена материалов,
• транспортные услуги,
• непредвиденные накладные расходы, налоги и т.д.

Также следует поступить и с графиком по производству работ. Эти два документа должны быть прикреплены к договору подряда в качестве обязательных приложений.

Выбор подрядных организаций необходимо проводить на конкурсной основе. Главными критериями выбора при этом должны быть:

• наличие допуска от СРО на производство работ, предусмотренных договором;
• известный опыт работы в этой сфере;
• положительные отзывы и рекомендации;
• привлекательность условий сотрудничества.

В процессе работ нужно потребовать от подрядчика:

• назначения ответственных лиц за производство и безопасность всех видов работ;
• соблюдения графика и технологий их производства;
• ведения журнала о выполнении работ (форма КС-6),
• оформления актов приемки скрытых работ в соответствии с требованиями технологии.

Надзор за работами необходимо организовывать с привлечением профессиональных строителей и специализированных технических заказчиков.

Приемка работ должна осуществляться с обязательным привлечением собственников помещений и оформляться в виде акта по форме КС-2. Общая стоимость ремонта должна осуществляться на основании справки по форме КС-3. При этом необходимо также провести закрытие журналов производства работ и передачу их заказчику. Если имели место быть изменения в проектных решениях инженерных систем и строительных конструкций, то их необходимо должным образом отразить и в исполнительной документации.

При соблюдении этих несложных правил можно значительно повысить эффективность расхода финансовых средств собственников при капитальном и текущем ремонте МКД на соответствующем уровне.