Собственная или привлеченная УК: выгоды и недостатки
- Газета «Ведомости-Стены бизнеса»
- 10 марта 2013 год
Как в Москве управляется большинство объектов коммерческой недвижимости: самостоятельно или УК? Есть ли разница по сегментам: БЦ, ТЦ, гостиницы? Какая существует разница по классам объектов?
На эти и другие вопросы, волнующие как собственников помещений, так и специалистов сегмента управления недвижимостью, ответит в этом материале Юлия Кузнецова, представитель управляющей компании МАТОРИН-УН.
Классификация объектов
Вся коммерческая недвижимость столицы делится по сегментам (бизнес-центры, торговые центры, гостиницы), а также на классы (А, B, С ). Гостиницы делятся по звездности. В зависимости от этого применяются разные способы управления.
В сегменте БЦ и ТЦ класса С осуществляется, в основном, самостоятельное управление. К сожалению, собственники здесь еще не пришли к профессиональным управляющим компаниям. А вот в сегменте объектов классов А и B, конечно, работают профессиональные УК.
Объем рынка
Компания МАТОРИН разработала собственную методику расчета количественных показателей рынка управления и эксплуатации. Она учитывает данные рынка недвижимости по площадям, а также степень готовности потребителей в разных сегментах недвижимости к работе с профессиональным управлением (исключая ДЕЗы). Безусловно, в ее основе лежат показатели стоимости управления и эксплуатации недвижимости.
При ее применении выяснилось, что доля реальных потребителей услуг УК в сегменте жилой недвижимости находится на уровне 10%, а в коммерческой – 30%. Мы ожидаем, что увеличение этих показателей будет неизбежно происходить и в сегменте жилой, и в сегменте коммерческой недвижимости. Для коммерческой недвижимости это вызвано необходимостью оптимизировать издержки и уделить большее внимание собственному бизнесу, а для жилой – устранить негативные факторы (неудовлетворенность работы ДЕЗами, аварийность домов) и разработать стандарты обслуживания и регламент взаимодействия управляющих компаний и их клиентов.
Учитывая передел рынка в период кризиса можно отметить, что собственники стали больше обращаться к аутсорсингу, профессиональному управлению. Причина в том, что стала теряться управляемость объекта, стали освобождаться помещения, и собственникам пришлось обратить внимание на себестоимость их собственной услуги по управлению. Оказалось, что это очень дорого, поэтому они начали обращаться к профессиональным УК.
Также появились запросы не только на эксплуатацию или сдачу помещений в аренду, но и на доверительное управление объектом в целом, что крайне редко встречалось на рынке. Если раньше были запросы только на facility management, то в начале кризиса появились запросы на facility и property management, а уже к середине кризиса – доверительное управление, когда объект целиком отдают управляющей компании и собственник получает некий процент от дохода (нечто близкое к asset management).
Что выгоднее для собственника?
При правильном расчете стоимости услуг, конечно, выгоднее аутсорсинг (с точки зрения финансов, управляемости, контроля и т.д.). Основная проблема собственного управления – отсутствие контроля за службами, а контролировать юридическое лицо (УК) намного проще.
Например, некоторые банки брались самостоятельно заниматься управлением. Однако при сравнении выяснилось, что стоимость организации собственной УК оказалась в 4 раза дороже, чем наши услуги. И они отказались от этой идеи. Дело в том, что собственная УК дает адекватную стоимость услуги только при условии управления большим количеством объектов.
Собственное управление выгодно на маленьких объектах, когда управляющий сочетает в себе знания и facility, и property management. Но этот вариант возможен, лишь когда нет высоких требований к качеству услуг, когда нужно минимально поддерживать водо-, тепло- и электроснабжение и вовремя пролонгировать договоры с арендаторами, не надо заниматься их удержанием, обеспечивать комфорт нахождения на объекте. А во всех остальных случаях обращение к УК выгоднее, так как их услуги профессиональнее, качественнее и дешевле.
Как выбрать УК?
Это самый сложный вопрос. Надо оценить стабильность компании с точки зрения финансовых потоков, чтобы избежать ухода компании с объекта после заключения договора. С точки зрения facility УК должна иметь необходимое оборудование и штат подготовленных технических специалистов, способных обеспечивать потребности объекта.
При этом нужно следить, чтобы было понятно: кто, за что и в каком объеме платит. Разумеется, грамотная УК идет навстречу собственнику всегда, но до определенного предела, когда это не выходит за рамки себестоимости услуг.