Топ-менеджмент в управлении коммерческой недвижимостью

04 апреля 2013 год

Хороший руководитель – это всегда залог успеха! Принято считать, что в сфере управления коммерческой недвижимостью за 15-летнию историю существования таковой в России выросло уже немало звезд. Так ли это?

Позвольте с этим не согласится. Успешный руководитель – это, прежде всего, хороший управленец, а не специалист в той или иной отрасли народного хозяйства. Это человек, способный отделить первоочередное от второстепенного, организовать работу людей, быть лидером и собрать под своими знаменами последователей. Но и это далеко не все. Важно соответствие его сильных сторон насущным задачам. Кто-то умеет создать предприятие, имея на руках только идею, кому-то лучше всего удается совершенствовать уже поставленный процесс, а призвание другого - антикризисное управление, выводящее компанию из штопора.

Рынок коммерческой недвижимости в прошлом

Не секрет, что еще совсем недавно о рынке коммерческой недвижимости можно было говорить только как о сверхдинамично растущем рынке, на котором власть была исключительно за продавцами (арендодателями). Ставки аренды пробивали облака и на второй космической скорости устремлялись в небо. Часто от иностранных экспертов, имеющих гораздо более богатый опыт в данной сфере, можно было услышать, что даже на Западе мало где можно встретить такие цены. При этом площадей настоящего А-класса у нас они тоже не находили. Так в чем же была угроза?

Спекулятивное, несистемное и несбалансированное развитие рынка коммерческой недвижимости при ажиотажном спросе и вялом развитии культуры владения и управления этой недвижимостью привело к возникновению устойчивых иллюзий, что все настолько хорошо, правильно и просто, что большего и желать не стоит, а Америку мы не только догнали, но и перегнали. Иллюзии были настолько устойчивыми, что даже к разразившемуся кризису большинство отнеслось как к небылице – вроде бы страшно, но это же сказка. Тогда еще на круглом столе, проводимом CRE и собравшим ведущих игроков российского рынка коммерческой недвижимости, представители крупных девелоперов, начав с сумрачных прогнозов по развитию рынка, плавно перешли в плоскость отрицания очевидного: нет никаких предпосылок к снижению арендных ставок, да и это не логично.

Тогда УК МАТОРИН подняла вопрос о том, что уже есть первые запросы на снижение аренды (в т.ч. и по их объектам) и что этот вопрос встанет ребром, причем где-то объективно, а где-то спекулятивно. Но оппоненты посчитали, что незачем задавать такие вопросы, когда гонорары управляющих компаний находятся в прямой зависимости от дохода объекта, что о снижении аренды речи идти не может, и что все это спекуляции.

Изменения не заставили себя долго ждать. Начались трудности у арендаторов, массовые съезды, пустеющие здания, некогда записывающие в очередь претендентов на размещение. Причем это произошло так стремительно, что их хозяева и управляющие даже не успели осознать, что произошло. Пытаясь сохранить доходность, они изо всех сил старались играть свою прежнюю роль, роль «непреклонного феодала». Во многих случаях это оказалось авантюрой. Арендатор, ощутивший резкий провал в бизнесе, просил о снижении (зачастую временном) на период восстановления сил, вынужден был съезжать, даже с потерей залогов и выплатой штрафов. Арендодатели же шли ва-банк, рассчитывая быстро снова сдать высвободившееся помещение, но это было ошибкой.

Сегодняшний день рынка коммерческой недвижимости

И что сейчас? Вывески, баннеры и перетяжки, соревнующиеся друг с другом в продвижении аренды, рассказывающие о немыслимых скидках и условиях, сулящие баснословные выгоды от сотрудничества. И не может быть здесь никаких технологий по удержанию цен. Думать сейчас нужно не о спасении ставок аренды, которые иногда уже достигают размеров эксплуатационных расходов, а о коэффициенте заполняемости и работой над собственными ошибками.

Это истерика рынка, и это плоды. А ведь подобное уже случалось в 1998 г. Но даже тогда не было такого обвала в области аренды. Да, конечно, тогда было несравненно меньше арендопригодных объектов коммерческой недвижимости, но ведь и желающих их арендовать тоже было гораздо меньше. Как видно, за прошедшие годы рынок не стал профессиональнее, а, наоборот, в некотором роде деградировал. И даже присутствие псевдоиностранных игроков рынка управления не помогло общей ситуации.

О наиболее востребованных и актуальных типах руководителей

Возвращаясь к вопросу о топ-менеджерах. Многие говорят об их возможностях, но немногие могут рационально рассудить, что это за возможности и как правильно сформировать свою стратегию, чтобы в будущем выйти на новые для себя высоты, более прочные, чем у конкурентов. Очевидно, что рынок в конечном итоге переродится, станет другим, более сбалансированным и профессиональным. И это касается в первую очередь и рынка управления коммерческой недвижимостью.

Сейчас большой спрос на руководителей-антикризисников, способных работать в условиях жесткой неопределенности, постоянно смещающихся акцентов, в режиме тотально экономии и брожения в умах сотрудников. Однако привлекать их нужно далеко не везде. Да, если управляющая компания принадлежала девелоперу и чувствовала себя в абсолютном покое за его спиной, которая сейчас стала дряхлой и немощной, то, конечно, выживание такой компании – это единственная цель.

Но для тех, кто трезво и взвешено вел свою политику, без тянущих вниз долгов и без подобных проблемных хозяев, стоит задумываться о росте. Ведь вопрос целесообразности использования аутсорсинга выходит на первый план вместе с вопросами экономической эффективности и оптимизации операционных затрат.

В такой ситуации нужны руководители, с развитым рыночным чутьем, способные выйти за рамки прежних стереотипов и готовые настроить команду на рывок, формирование и продажу новых продуктов. Это должны быть люди, хорошо разбирающиеся в клиентоориентированном бизнесе, первой задачей которых будет являться не нахождение способа «сравнительно честного отъема денег» у арендатора за те или иные ненужные им услуги, а развитие внутренней среды на территории управляемого объекта, учитывая тот факт, что клиент арендует не просто квадратные метры, а комфортное размещение своего бизнеса. Теперь, когда отвалится шелуха, и нужно начинать работать. Но не стоит рассчитывать на быстрый успех, нужно приготовиться к длительной работе в расчете на успех в будущем.

Новые веяния

Что же уже происходит на этом поприще? Руководство некоторых компаний уже реализует шаги по перекройке рынка, отказываясь от традиционных сегментов рынка и ориентируясь на новые. К примеру, коллеги УК МАТОИН, работающие в области торгово-развлекательной недвижимости (ROSS Group), открыто заявили о заморозке неперспективного на сегодняшний день направления в области концептуального проектирования торговых центров и активно развиваются в плоскости операционного (в т.ч. антикризисного) управления торговыми центрами в регионах, успешно применяя тактику входа на объекты при смене владельца.

Одновременно хочется заметить, что ожидаемых конкурентных баталий не происходит. Это связано с тем, что рынок на самом деле намного шире тех границ, в которых было принято действовать до кризиса. Но эти границы были на замке и строго охранялись. Выйти за их рамки было сложно из-за массы причин, среди которых: недостаточная просвещенность потребителей о возможностях аутсорсинга, неподготовленность самих аутсорсеров просвещать свои целевые группы и совершенствовать свои производства и технологии.

Сейчас рынок начал расширяться. Ощущается появление интереса к услугам стороннего управления со стороны тех групп потребителей, которые еще вчера были закрытыми. Это следствие потери веры большинства собственников, прежде управляющих объектами самостоятельно, в свои силы. Это попытка найти чудо-клей, который удержит арендаторов, или чудо-метлу, которая быстрее и дешевле уберет коридоры. Другими словами, рынок открывается для новых решений. Те, кто способен предугадать эти запросы, мобилизоваться, инвестировать, выработать и предложить эти решения, не ставя задачу сиюминутной прибыли, станут новыми лидерами новой отрасли.