Десять вопросов к управляющей компании

  • Журнал «Деловой квартал»
  • 05 июля 2012

Сотрудникам МАТОРИН часто задают различные вопросы, касающиеся работы управляющей компании. В данной статье мы решили собрать самые популярные из них и привести ответы наших экспертов.

1. Что дает привлечение управляющей компании на аутсорсинге?

Добросовестная частная управляющая компания заинтересована в оказании качественных услуг, способных повысить привлекательность объекта недвижимости, извлечение дополнительного дохода на его развитие, а также обеспечить комфортное и безопасное проживание собственников и арендаторов, если речь идет о многоквартирном доме.

Управляющая компания оказывает широкий спектр услуг, благодаря чему заказчик получает комплексный сервис, взаимодействуя с единым подрядчиком для решения практически всех задач по обслуживанию и управлению недвижимостью.

Привлечение специалистов на аутсорсинге дает неоспоримые преимущества, в частности:

  • Снижение издержек;
  • Возможность долгосрочного планирования и бюджетирования расходов;
  • Контроль исполнения договорных обязательств;
  • Заинтересованность управляющей компании в качественной работе (в отличие от собственной УК, расформирование которой представляет определенные сложности для собственников, смена компании на аутсорсинге при необходимости не составляет труда).

2. По каким критериям собственник жилья, не имеющий опыта работы в сфере ЖКХ, может оценить качество работы управляющей компании? Как проверить компанию перед заключением договора?

Для того чтобы выбрать надежную управляющую компанию, уровень сервиса которой устроит всех собственников многоквартирного дома, необходимо, в первую очередь, промониторить рынок, одним из важнейших критериев выбора является не что иное, как репутация компании на рынке. Если УК имеет собственные учебные центры, активно участвует в семинарах, дискуссиях, круглых столах, публикует полезные материалы в СМИ и на просторах сети, это определенно говорит о ее профессионализме.

Важно также проверить наличие у управляющей организации заключенных долгосрочных договоров управления. Сегодня на рынке это встречается крайне редко: обычно управляющая компания работает в доме какой-то период времени (как правило, от года до трех) и только после этого, если жильцов все устраивает, заключается долгосрочный договор.

Обращайте внимание и на следующие моменты:

  • Давно ли компания работает на рынке
  • Какие активы имеет в управлении
  • Какой имеет размер уставного капитала
  • Включена ли УК в реестр управляющих компаний правительства Москвы.

Многое может прояснить и посещение офиса УК. Оценить фактическое качество работы, а заодно и ознакомиться с реальными отзывами клиентов можно, посетив один или несколько объектов, управляемых компанией.

Также желательно запросить у управляющей организации следующие данные:

  • Предоставляет ли она отчетность по осуществляемым на объекте работам, подтвержденную документацией (актами, накладными и т.д.).
  • Работает ли компания с подрядчиками. Заключаются ли при этом договора, правильно ли они оформлены.
  • Информацию об отсутствии задолженностей перед налоговыми органами.
  • Бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках.
  • Наличие разрешительных документов на предоставление услуг.
  • Информацию о материально-технической базе.
  • Информацию о сотрудниках (квалификация, гражданство, наличие судимостей).
  • Подтверждение страхования ответственности.
  • Наличие объектов такого же класса в управлении.

Существуют также критерии оценки деятельности управляющих компаний, рекомендованные Министерством регионального развития РФ, но на наш взгляд, они не могут помочь в полной мере оценить качество работы, так как все очень индивидуально. Возьмем, к примеру, один из критериев – количество заявок. Так, в рекомендациях указано, что если заявок мало, то компания работает качественно. Но нужно учитывать, что заявки бывают разные – аварийные, плановые, на мелкие ремонтные работы – и их количество напрямую зависит от состояния дома. Если дом новый, то заявок будет много, но они будут такого характера, как «установить сантехнику», «подключить люстру» и т.д. А если дом уже очень старый, возможно, что будет много аварийных заявок.

3. Как формируются тарифы на услуги управляющей компании? Зависит ли она от категории жилья?

Ежегодно стоимость услуг управляющих компаний определяется региональным правительством. В Москве, например, ставка планово-нормативного расхода в соответствии с Постановлением Правительства №571-ПП от 29.11.11 составляет 24,53 рубля за квадратный метр. В этот тариф входит:

  • Управление;
  • Техническое обслуживание объекта недвижимости;
  • Услуги по эксплуатации;
  • Аварийное обслуживание;
  • Клининг;
  • Вывоз мусора;
  • Дератизация и дезинсекция;
  • Обработка заявок жильцов.

Это стандартный и довольно полный перечень услуг, и на большинстве объектов этого более чем достаточно. Но есть и дома, готовые платить большую сумму и предъявляющие особые требования к уборке помещений, скорости реакции на заявки и другим услугам. Это, как правило, элитные дома и объекты бизнес-класса. Однако большинство управляющих компаний предпочитают работать по установленному тарифу, несмотря на то, что, по мнению многих экспертов, сегодняшняя ставка не соответствует уровню требований, составляющих жилищные нормы Москвы относительно работы управляющих компаний. Мы считаем, что ставка, соответствующая данным требованиям, должна быть около 42 рублей.

4. На какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора с управляющей компанией?

Основная проблема при заключении договора с УК заключается в том, что в настоящее время отсутствует утвержденная типовая форма договора, у каждой компании она своя. Но есть определенные требования Жилищного кодекса (п.3 ст. 162 ЖК РФ), в соответствии с которыми в договоре должны быть указаны следующие моменты:

  • Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществлено управление;
  • Адрес объекта;
  • Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилых помещений и имущества, которые будет предоставлять управляющая компания и порядок изменения этого перечня;
  • Перечень коммунальных услуг, размер и порядок их оплаты;
  • Порядок определения цены договора;
  • Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей компанией договорных обязательств.

5. Каков порядок привлечения управляющей компании, если в доме имеется ТСЖ или ЖСК?

Если в доме функционирует ТСЖ или ЖСК, управляющая компания подписывает договор с представителем правления как с юридическим лицом.

Управляющая компания может осуществлять свои услуги по одной из двух наиболее востребованных схем:

  • Полное управление объектом недвижимости;
  • Управление содержанием.

Так как некоторые ТСЖ предпочитают оставить функцию полного управления за собой, то есть, берут на себя административное обслуживание, финансовые расчеты, взаимодействие с жильцами, работу с задолженностями и многое другое, то в этом случае есть смысл в заключении договора на управление содержанием.

Данная схема предполагает, что управляющая компания будет заниматься техническим и аварийным обслуживанием, осуществлять вывоз мусора и оказывать клининговые услуги. Перечень работ может быть расширен в соответствии с пожеланиями собственников жилья. При этом такой подход дает возможность экономить средства ТСЖ на управлении.

6. Что входит в перечень услуг УК?

Типовой перечень услуг управляющих компаний определяется требованиями по содержанию многоквартирного дома, установленными жилищными нормами Москвы, а также постановлением Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 179 от 27.09.03 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

На практике объем работ, которые выполняются управляющими компаниями, зависит от пожеланий заказчиков. Как уже говорилось выше, часть услуг может взять на себя ТСЖ, оставив УК, например, только подготовку объекта к сезонной эксплуатации или вывоз мусора. Пакеты полного управления также различаются от компании к компании и от объекта к объекту.

7. Какими дополнительными услугами управляющей компании могут воспользоваться собственники жилья, и сколько это будет стоить?

В принципе, возможности собственников неограниченны, по желанию управляющая компания может осуществлять самые разнообразные услуги, от доставки на дом лекарств и продуктов до химчистки и ремонта одежды. Но важно понимать, что в 99 % случаев УК компания является посредником в предоставлении дополнительных услуг, а значит, их стоимость напрямую зависит от того, сколько берет за них субподрядчик. Как правило, для предоставления дополнительных услуг требуется согласие всех собственников или ТСЖ, если оно имеется.

8. Если возникли претензии к работе управляющей компании, куда обращаться?

Если договор заключен между управляющей компанией и ТСЖ, то собственники могут направить жалобу председателю ТСЖ. Но если этой организации не существует на данном объекте, претензии могут направляться в Жилищную инспекцию или Управу, а далее – в префектуру. Если после этих действий управляющая компания не устранит причину претензий, может быть принято решение о ее замене.

9. Какие конфликты могут происходить между собственниками жилья и управляющей компанией? Какие существуют способы их урегулирования?

Бывает, что при обслуживании здания между собственниками и управляющей компанией возникает недопонимание, которое чаще всего связано с тем, что собственники не согласны с тарифами, не понимают, куда расходуются средства, или же их не устраивает качество предоставления услуг. Для того чтобы подобных проблем не возникало, профессиональная управляющая компания в обязательном порядке указывает в договоре точный перечень предоставляемых услуг, сроки их исполнения и стоимость, виды и сроки предоставления отчетности.

Уже на этапе заключения договора управляющая компания, выступая в роли эксперта, объясняет собственникам зависимость ценовых колебаний и перечня услуг, рекомендует наиболее подходящий в данном случае тариф, исходя из таких факторов, как состояние объекта, требования собственников, состояние инфраструктуры.

Одна из задач управляющей компании – не допустить возникновения конфликтов путем постоянной работы с жильцами.

10. Как сменить управляющую компанию?

Смена УК может осуществляться двумя способами. Если дом не определился с выбором новой УК и способом управления, в соответствии с законодательством он должен быть выставлен на конкурс, который может выиграть та или иная компания.

Второй способ – голосование собственников жилья, по итогам которого самостоятельно выбирается управляющая компания.

 

8 (495) 5-444-000