Организация деятельности управляющей компании
- Журнал «Деловой квартал»
- 15 июля 2012
Те, кто считает управление многоквартирным домом (МКД) бизнесом, делают большую ошибку. Современный потребитель в абсолютном большинстве случаев не считает, что любой действующий оператор по управлению жилым фондом может рассчитывать на получение какой-либо прибыли. Он заведомо оппозиционно настроен любым попыткам управляющей компании убедить его в своем желании быть добросовестным партнером, сохранять и оберегать его недвижимость, одновременно зарабатывая себе на хлеб.
Незнание потребителями базовых основ деятельности в части управления МКД препятствует созданию эффективных механизмов для развития данной сферы народного хозяйства. Это является для большинства добросовестных профессиональных управляющих компаний причиной для отказа от развития бизнеса в этом направлении. Пока это бизнес только для альтруистов и тех очень терпеливых предпринимателей, которые готовы в обстановке полной неопределенности тратить свои нервы и время на благо отрасли в целом и эфемерных выгод через 10-15 лет тяжелой работы.
Основные проблемы при управлении МКД
Если абстрагироваться от проблем, связанных с этапами развития рынка управления многоквартирными домами, мы увидим, что основные проблемы в этой сфере заключаются не в особенности данного типа недвижимости. Они гнездятся в сложности структуры собственности такой недвижимости.
Что станет с автомобилем, если у него будет 2 владельца? Скорее всего, он в 2 раза быстрее потеряет товарный вид и свое хорошее техническое состояние. Теперь представим себе многоквартирный дом, принадлежащий сотне различных собственников. Не стоит рассчитывать на безоблачную судьбу такого дома, так как жители:
- мало общаются друг с другом;
- не знают друг друга;
- принадлежат к разным социальным слоям.
Они не имеют друг с другом ничего общего, кроме желания поучаствовать в судьбе своего общего неделимого жилища.
Почти в каждом МКД мы наблюдаем одну из двух картин:
- Полное неучастие собственников в судьбе своего дома.
- Частичное участие, но до крайности неквалифицированное и не соответствующее действительным целям.
Может, в проблемах ЖКХ виноваты собственники жилья? Конечно, нет. Незрелость современного рынка управления и слабая степень просвещения населения в этих вопросах также являются причинами. Но если собственник не будет заинтересован в понимании механизмов происходящего и не примет участия в жизнедеятельности своего дома, то ничего не изменится, сколько законов, постановлений и распоряжений не напиши.
Принципы функционирования классической управляющей компании
Основываясь на вышесказанном, можно сделать вывод, что бизнес по управлению МКД заключается:
- В объединении разрозненных потребительских предпочтений собственников МКД в единое целое (как набор целевых характеристик объекта и перечня запрашиваемых сервисов).
- В создании и комфортных условий для проживания собственников и нанимателей.
- В обеспечении положенных сроков службы всех инженерных сетей и конструктивных элементов дома.
- В планировании и организации ремонтных и модернизационных работ в МКД.
Главная задача управляющей компании – быть квалифицированным заказчиком комплекса разнообразных работ и сервисов у сторонних поставщиков. Естественно, классическая управляющая компания не должна иметь в своем штате подразделений, выполняющих работы по инженерно-техническому обслуживанию и клинингу. Это требует больших финансовых вложений, а хорошая управляющая компания заинтересована в улучшении потребительских характеристик объекта управления и максимальном снижении операционных расходов при сохранении высокого качества обслуживания.
Управляющая компания зарабатывает свой гонорар на достижении целевых характеристик объекта, а не на выполнении отдельного вида работ. При этом оператор по техническому обслуживанию, клинингу или охране заинтересован в продаже как можно большего количества собственных сервисов для МКД. Это значит, что классические УК и профильные сервисные операторы находятся по разную сторону баррикад. При этом оператор, совмещающий функции УК и компании по техническому обслуживанию, не имеет такой же мотивации на успех, ведь он предрасположен как можно дороже продать свои услуги. Игнорирование этих особенностей приводит в итоге к борьбе управляющей компании и собственников за бюджеты и ресурсы.