Управляющая компания: создать свою или нанять профессионалов?

  • Журнал «Commercial Real Estate» 
  • 29 мая 2012

В последние годы владельцы коммерческой недвижимости и многоквартирных домов стали активно создавать собственные управляющие компании и поручать им управление своими объектами.

С одной стороны, этот шаг оправдан, так как собственник крупного объекта имеет все возможности для инвестиций в создание эффективной управляющей компании, преимущества экономии на масштабах, ресурсы для принятия решений стратегического характера. Но, с другой стороны, в ряде случаев оказывается выгоднее привлечь стороннюю управляющую компанию. Постараемся рассмотреть основные плюсы и минусы самостоятельного открытия данного направления бизнеса.

Аргументы «за» и «против» создания собственной управляющей компании

Начнем с преимуществ, которые дает создание УК:

  1. Возможность самостоятельного контроля над деятельностью управляющей компании;
  2. Прогнозируемость финансовых потоков в краткосрочной и среднесрочной перспективе;
  3. Гарантированный объем продажи услуг УК за счет того, что она создается под собственные объекты.

К сложностям самостоятельного управления можно отнести:

  1. Увеличение сроков возврата инвестиций за счет роста капиталоемкости бизнеса управляющей компании.
  2. Отсутствие опыта и непрофессиональный подход ослабляют конкурентоспособность молодой управляющей компании и, кроме того, имеется риск неэффективного распределения финансовых затрат.
  3. Нельзя не отметить и проблему подбора квалифицированного персонала, подготовленность соискателей сегодня находится на невысоком уровне.
  4. Отвлечение внимания владельца бизнеса от ключевых направлений.
  5. Если компания напрямую не занимается недвижимостью, наличие непрофильных активов снижает управляемость и прозрачность бизнеса и оттягивает на себя, в общем-то, ненужные затраты.
  6. Итоговая стоимость услуг собственной управляющей компании оказывается выше, так как для обеспечения качественного управления необходима формализация и регламентация деятельности, затраты на осуществление этих процессов при распределении на малые объемы обслуживаемых объектов окупаются медленнее.
Основные преимущества аутсорсинга
  • Более высокое качество предоставляемых услуг по управлению коммерческой недвижимостью и многоквартирными зданиями.
  • Наличие у профессиональной управляющей компании готовых решений по повышению эффективности выполнения задач, самостоятельный поиск таких решений может потребовать от владельца объекта значительных усилий.
  • Возможность сконцентрировать внимание на решении стратегически важных вопросов.

Привлечение сторонней управляющей компании, тем не менее, оправдано далеко не во всех случаях. Следует учитывать, что набор плюсов и минусов работы со сторонней УК для каждого вида бизнеса и каждой категории собственников может быть специфичным.

Пропагандистские суждения о том, что только передача функций управляющей компании на аутсорсинг оказывается выгодной и эффективной, не совсем честны. Утверждать, что частные управляющие компании обладают исключительно достоинствами, в корне неправильно.

Компания МАТОРИН видит своим долгом развитие отрасли, чему отнюдь не способствуют подобные рассуждения. Поэтому мы можем поставить себя на место собственника и определить, по каким причинам доверять управление сторонней компании может быть нецелесообразным.

Недостатки аутсорсинга

Наши специалисты выделяют несколько основных проблем, которые сегодня беспокоят собственников объектов недвижимости:

  1. Отсутствие монопольного контроля над бизнес-процессами, невозможность давать компании-аутсорсеру прямые указания. При передаче управления сторонней компании владелец недвижимости вынужден действовать в рамках договора, что приводит к частичной зависимости от нее.
  2. За счет увеличения числа людей, ответственных за принятие решений, возможно снижение оперативности в работе.
  3. Невозможно доверить управление финансовыми потоками сторонней компании, поэтому перейти на так называемый «идеальный аутсорсинг» нереально.
  4. Рынок управления недвижимостью в настоящее время сложно назвать сформировавшимся, что дает основания полагать, что ресурсов и накопленного опыта для реализации заявленных перспектив у сторонней управляющей компании может и не хватить.
  5. Сложно найти порядочную управляющую компанию, так как положительный имидж нередко является иллюзией.

Резюмируя, можно сказать, что привлечение сторонней частной управляющей компании не является единственно верным решением для владельцев недвижимости. Но в большинстве случаев аутсорсинг позволяет, во-первых, выделить процессы управления объектом недвижимости из общей массы бизнес-процессов компании, структурировать их и организовать более выгодным образом.

Привлечение сторонней управляющей компании также дает возможность разделить зоны ответственности и рисков между бизнесом собственника недвижимости и управлением. Например, при необходимости смена управляющей компании может быть произведена гораздо быстрее и с меньшими затратами нежели замена собственного подразделения.

Нельзя упускать из внимания и тот факт, что выбор профессиональной управляющей компании позволяет контролировать качество выполнения услуг на основе четко определенных критериев, предоставляет прозрачность управленческих решений для сторонних заинтересованных лиц.